El registro de la propiedad de El Salvador (CNR)
Qué inscribe el registro
Cada inmueble tiene un número de matrícula en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. La inscripción muestra el dueño y su cuota, las hipotecas, embargos y otros gravámenes, y los documentos presentados pero aún no inscritos. El catastro, también a cargo del CNR, guarda los mapas y el código catastral; calles, ríos, manglares, lagos y playas se codifican como bienes públicos. El Código Civil exige inscribir una compraventa o una hipoteca para que surta efecto frente a terceros, y la hipoteca cuenta desde la fecha de su presentación.4,5
Certificaciones
| Certificación | Qué muestra | Costo |
|---|---|---|
| Extractada | Resumen: dueño, cuota, gravámenes y documentos en trámite | $8.86 |
| Literal | Copia completa de los asientos registrales | $8.86 más $0.35 por página |
Fuente: CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas1
La certificación extractada se puede pedir en el sitio web del CNR con los números de identidad y tributario del solicitante y la matrícula del inmueble; el tiempo promedio de respuesta publicado es de menos de dos días.2,3
Derechos de registro
| Documento | Derechos |
|---|---|
| Compraventa | $0.63 por cada $100 o fracción |
| Hipoteca | $0.38 por cada $100 o fracción |
| Hipoteca abierta | $0.63 por cada $100 o fracción |
| Mínimo y máximo por documento | $8.86 y $5,400 |
Fuente: CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas1
Por una casa de $250,000, por ejemplo, los derechos de la compraventa son unos $1,575 y una hipoteca de $200,000 suma unos $760. Los derechos se pueden pagar en línea antes de presentar el documento.1,6
Rapidez y oficinas
El CNR incluye compraventas, permutas, donaciones, subastas y certificaciones extractadas y literales entre sus trámites resueltos dentro de las 24 horas siguientes a la presentación. La Prensa Gráfica cuenta 14 oficinas del CNR en el país.7,8
La inscripción necesita las solvencias tributaria y municipal y, por encima de $28,571.43, el recibo del impuesto de transferencia. Un documento al que le falte alguno se devuelve con observaciones.1
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo saber quién es el propietario de un inmueble en El Salvador?
Pida al CNR una certificación extractada por US$8.86. Muestra el propietario, la cuota, los gravámenes y los documentos en trámite, y puede pedirse en línea.
¿Cuánto cuesta inscribir una compraventa?
El CNR cobra US$0.63 por cada US$100 del precio, con un mínimo de US$8.86 y un máximo de US$5,400.
¿Cuánto cuesta inscribir una hipoteca?
Los derechos del CNR son de US$0.38 por cada US$100 o fracción del préstamo.
Fuentes
- CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
- CNR: preguntas frecuentes
- Portal de transparencia: certificación extractada en línea del CNR
- Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)
- Corte Suprema de Justicia: bienes nacionales de uso público, Justicia de cerca (PDF)
- INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés)
- CNR: trámites en un día
- La Prensa Gráfica: cómo saber quién es el dueño de un inmueble, pasos y costos, noviembre de 2025
Cifras revisadas 9 de noviembre de 2026. Preparado por InvestSalvador.com como información general. No es asesoría de inversión, tributaria ni legal; confirme los detalles con un asesor calificado antes de actuar.
