Comprar propiedad en El Salvador paso a paso
Paso a paso
Cómo comprar una propiedad en El Salvador
Los siete pasos desde el NIT hasta la escritura inscrita.
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Obtener el NIT
Solicítelo en una oficina del Ministerio de Hacienda con su pasaporte o carné de residente. El primer NIT cuesta US$2 y se emite el mismo día.
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Revisar el título
Pida una certificación extractada del inmueble en el registro del CNR, con el propietario, la cuota, las hipotecas, los gravámenes y las presentaciones pendientes.
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Negociar
Acuerde el precio, la forma de pago y lo que se incluye. Una promesa de venta puede fijar las condiciones.
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Elegir un notario
El notario verifica identidades y facultades y redacta la escritura.
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Firmar la escritura
Ambas partes firman ante el notario, que entrega al comprador el testimonio.
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Pagar impuestos y derechos
Pague en línea al Ministerio de Hacienda el impuesto de transferencia del 3% sobre el precio que exceda de US$28,571.43, y los derechos de registro del CNR.
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Inscribir la escritura
Presente en el CNR el testimonio con los comprobantes de pago y las solvencias fiscal y municipal.
Los siete pasos
| Paso | Qué ocurre | Quién |
|---|---|---|
| 1. Número tributario (NIT) | Se solicita en una oficina del Ministerio de Hacienda con el pasaporte o el carné de residente; $2 la primera vez, emitido el mismo día | Comprador o apoderado |
| 2. Revisar el título | Pedir al registro del CNR una certificación extractada del inmueble: dueño, cuota, hipotecas, gravámenes y presentaciones pendientes | Comprador, abogado o notario |
| 3. Negociar | Acordar el precio, la forma de pago y lo que se incluye; una promesa de venta puede fijar las condiciones | Comprador y vendedor |
| 4. Elegir notario | El notario verifica identidades y facultades y redacta la escritura | Normalmente el comprador |
| 5. Firmar la escritura | Ambas partes firman ante el notario, que entrega al comprador el testimonio | Comprador, vendedor y notario |
| 6. Pagar impuesto y derechos | Impuesto de transferencia del 3% sobre el precio que exceda de $28,571.43, en línea con el Ministerio de Hacienda, y los derechos de registro del CNR | Comprador |
| 7. Inscribir | Presentar en el CNR el testimonio con los comprobantes de pago y las solvencias tributaria y municipal | Notario o comprador |
Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés); Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)1,2
Qué contiene la escritura
- Los nombres y documentos de identidad de las partes; para extranjeros, pasaporte o carné de residente y NIT.
- La descripción del inmueble: ubicación, área y linderos, que coincidan con la inscripción registral.
- El precio y la forma de pago.
- La declaración del vendedor de que el inmueble está libre de gravámenes, o la lista de los que subsisten.
Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés)1
Documentos para inscribir
- El testimonio de la escritura emitido por el notario.
- El comprobante de pago de los derechos de registro del CNR.
- El recibo del impuesto de transferencia cuando el precio exceda de $28,571.43.
- La solvencia tributaria del Ministerio de Hacienda de ambas partes, o una constancia de no contribuyente, cuando el precio exceda de $30,000.
- La solvencia municipal que muestra que los tributos municipales del inmueble están pagados.
Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés); CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas1,4
Pago y protección
Los precios se pactan en dólares estadounidenses. Desde la reforma de la Ley Bitcoin de enero de 2025, aceptar bitcoin es voluntario, así que un vendedor puede rechazarlo. El Código Civil permite al comprador pedir la rescisión de la venta dentro de un año, o una rebaja del precio dentro de 18 meses, por vicios ocultos.2,6
Una promesa de venta firmada antes de revisar el registro puede comprometer su anticipo. Revise primero la certificación extractada y pacte que el anticipo se devuelva si el título no está limpio.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se compra una propiedad en El Salvador?
Mediante escritura pública ante un notario salvadoreño. La compra surte efecto frente a terceros una vez inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros (CNR).
¿Qué impuestos paga el comprador?
El impuesto de transferencia del 3% sobre la parte del precio que exceda de US$28,571.43, más los derechos de registro del CNR de US$0.63 por cada US$100 del precio.
¿Cuánto tarda la inscripción?
La meta del CNR es inscribir una compraventa en 24 horas desde su presentación, en sus trámites de un día.
Fuentes
- INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés)
- Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)
- PwC Worldwide Tax Summaries: El Salvador, otros impuestos (en inglés)
- CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
- CNR: trámites en un día
- Ley Bitcoin, Decreto n.º 57 de 2021, texto con las reformas de 2025 (Centro de Documentación Judicial de la Corte Suprema, PDF)
Cifras revisadas 9 de noviembre de 2026. Preparado por InvestSalvador.com como información general. No es asesoría de inversión, tributaria ni legal; confirme los detalles con un asesor calificado antes de actuar.
