¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en El Salvador?

Lo que permite la ley

• Propiedad urbana: casas, apartamentos, oficinas, locales y lotes pueden ser comprados por personas y empresas extranjeras sin permiso especial.
• Tierras rústicas: según el artículo 109 de la Constitución, los extranjeros cuyo país no concede el mismo derecho a los salvadoreños no pueden adquirir tierras rústicas. La regla también alcanza a las sociedades extranjeras y a las sociedades salvadoreñas con mayoría de capital extranjero.
• Establecimientos industriales: la regla de reciprocidad no se aplica a los terrenos para establecimientos industriales.
• Extensión: ninguna persona natural o jurídica puede ser dueña de más de 245 hectáreas de tierra rústica. El límite no se aplica a las cooperativas y a algunas asociaciones que nombra la Constitución.

Fuente: Asamblea Legislativa: Constitución de la República de El Salvador, artículos 105 y 109; Departamento de Estado de EE. UU.: Declaración sobre el Clima de Inversión 2026, El Salvador (en inglés); Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)^1,2,3

Si su país concede reciprocidad y si un terreno se considera rústico son cuestiones jurídicas. Consulte a un abogado o notario salvadoreño antes de firmar una promesa de venta de un terreno fuera de una ciudad.

Playas y otros bienes públicos

El Código Civil declara el mar y sus playas bienes nacionales de uso público: la playa es la extensión de tierra que las olas bañan hasta donde llegan las más altas mareas, y nadie puede construir en ella sin permiso. A lo largo de la costa se reserva para uso público una franja de diez varas (unos 8.35 m) desde la línea de la marea más alta, que no puede inscribirse como propiedad privada. Los manglares, ríos, lagos y calles también son públicos. Un permiso para usar esos terrenos da un derecho de uso, no la propiedad.^5,6,7

Lo que necesita un comprador extranjero

• Un pasaporte o el carné de residente salvadoreño.
• Un número de identificación tributaria (NIT) del Ministerio de Hacienda: $2 la primera vez, emitido en unos 30 minutos. Un apoderado puede solicitarlo por usted.
• Si compra una sociedad, su escritura de constitución, el nombramiento de su representante legal y, para una sociedad extranjera, los documentos apostillados y traducidos.
• Un notario salvadoreño, que redacta y autoriza la escritura. Un poder firmado en el extranjero debe estar apostillado o legalizado y traducido al español.

Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés); Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)^4,3

Comprar una propiedad no da por sí solo derecho a vivir en El Salvador. La residencia es una solicitud aparte ante la oficina de migración; vea las guías de residencia.

Riesgos que revisar

El Departamento de Estado de EE. UU. aconseja a los inversionistas contratar asesoría legal para revisar el título, porque los registros pueden estar incompletos y hay disputas sobre linderos y propiedad. La zonificación la fija cada municipio y, en el área metropolitana de San Salvador, la OPAMSS. Revise el registro, las normas urbanísticas y si hay ocupantes antes de pagar.^2,3