Costos e impuestos de la propiedad en El Salvador
Costos de una compra
| Costo | Monto | Lo paga |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia | 3% del precio que exceda de $28,571.43, declarado dentro de 60 días | Comprador |
| Inscripción de la compraventa en el CNR | $0.63 por cada $100, mínimo $8.86, máximo $5,400 | Normalmente el comprador |
| Inscripción de una hipoteca en el CNR | $0.38 por cada $100 | Deudor |
| Certificación extractada | $8.86 | Comprador |
| Número de identificación tributaria (NIT) | $2 la primera vez | Comprador extranjero |
| Honorarios del notario | Pactados con el notario | Según lo pactado |
Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés); CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)1,3,4
Cifras revisadas en noviembre de 2026. Solo es una guía, no asesoría fiscal, legal ni financiera.
Fuentes de la calculadora
Ejemplo
- Precio de la casa: $250,000.
- Impuesto de transferencia: 3% de $221,428.57 = $6,642.86.
- Inscripción de la compraventa en el CNR: $1,575.
- Total antes de honorarios del notario y costos de una hipoteca: unos $8,218, o el 3.3% del precio.
Fuente: INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés); CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas1,3
Tener un inmueble
La CEPAL, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe de la ONU, señala que El Salvador no tiene un impuesto general recurrente sobre los inmuebles; el impuesto al patrimonio se derogó en los años noventa. Los municipios cobran tasas por servicios como alumbrado público y recolección de basura, a menudo por metro cuadrado, y las empresas pagan un impuesto municipal mensual sobre los activos que tienen en el municipio. Para inscribir una venta se necesita una solvencia municipal que muestre que están pagados.6,7,9,4
Alquilar y vender
- IVA: el alquiler de inmuebles comerciales lleva 13% de IVA; los arrendamientos residenciales están exentos.
- Ganancias de capital: la ganancia neta tributa al 10% según el artículo 42 de la Ley de Impuesto sobre la Renta. Un inmueble vendido dentro de los 12 meses siguientes a su compra tributa en cambio a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta.
- Incentivo a la construcción en altura: la exención de 15 años del impuesto sobre la renta para edificios de 35 pisos o más beneficia a desarrolladores y constructores, no a compradores ni inquilinos.
Fuente: PwC Worldwide Tax Summaries: El Salvador, otros impuestos (en inglés); Ley de Impuesto sobre la Renta, consolidada al Diario Oficial n.º 79 del 30 de abril de 2025 (Dirección General de Aduanas, PDF); Disposiciones especiales para proyectos inmobiliarios en altura, texto (Centro de Documentación Judicial, PDF)2,5,8
Preguntas frecuentes
¿Qué costos tiene comprar una propiedad en El Salvador?
El impuesto de transferencia del 3% sobre la parte del precio que exceda de US$28,571.43, a cargo del comprador, y los derechos de registro del CNR de US$0.63 por cada US$100. En una casa de US$250,000 el total antes de honorarios notariales es de unos US$8,218, el 3.3% del precio.
¿Hay un impuesto anual sobre la propiedad en El Salvador?
El Salvador no tiene un impuesto general anual sobre la propiedad. Los propietarios pagan tasas municipales por servicios, y las empresas pagan impuestos municipales sobre sus activos.
¿Cómo tributan los alquileres y las ganancias inmobiliarias?
Los alquileres comerciales llevan IVA del 13%, mientras que los residenciales están exentos. La ganancia en una venta tributa al 10% si el inmueble se tuvo más de 12 meses.
Fuentes
- INVEST: guía de compra de propiedades (PDF, en inglés)
- PwC Worldwide Tax Summaries: El Salvador, otros impuestos (en inglés)
- CNR: servicios del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
- Deloitte Legal: derecho inmobiliario en El Salvador (en inglés)
- Ley de Impuesto sobre la Renta, consolidada al Diario Oficial n.º 79 del 30 de abril de 2025 (Dirección General de Aduanas, PDF)
- Plataforma urbana de la CEPAL: El Salvador
- Lincoln Institute of Land Policy: tributación municipal en San Salvador (en inglés)
- Disposiciones especiales para proyectos inmobiliarios en altura, texto (Centro de Documentación Judicial, PDF)
- Ordenanza de tasas por servicios municipales de San Salvador, Diario Oficial 2014 (Centro de Documentación Judicial, PDF)
Cifras revisadas 9 de noviembre de 2026. Preparado por InvestSalvador.com como información general. No es asesoría de inversión, tributaria ni legal; confirme los detalles con un asesor calificado antes de actuar.
